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揭露中国房价涨跌真相

  房价涨跌的密码,是人口净流入或净流出;而人口流入流出的密码,则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。

  最近一则新闻说的是日本2014年日本首都圈(东京都及周边三县)的流入减去流出的净流入人口为109408人,比上年增长12884人,连续19年增加。

  东京市区是日本净流入人口最集中的地区,流入约7.3万人,且主要是15岁至29岁的年轻人;农村和小城镇是人口流出最明显的地区,全国有70%以上的村镇为净流出,其中有200多个村镇的净流出人口超过当地总人口的1%。

  日本总务省说,由于中小地方城市经济长期低迷不振,就业形势严峻,而首都地区的经济恢复势头明显好于地方中小城市,很多年轻人为了寻找适合自己的职业,纷纷从中小城市流入东京等大城市。为扭转这种状况,日本政府制定了经济成长战略,努力“振兴地方经济与增强地方活力”,倡导在东京的大企业将总部部分职能部门或者生产基地迁移到地方城市,并为此制定了非常优惠的税收政策,但尚未取得明显的效果。

  根据日本总务省公布的数据,截至2014年7月,日本空置房屋达到820万户,创历史之最,空置房屋占全国住宅的13.5%(七分之一);空置数比2008年增加了63万户,空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计,如果不采取任何措施,到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计,到2023年全日本将有20%的房屋空置。

  但与此同时,占日本全国人口和经济总量(GDP)比例为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。

  这三地房价从2006年开始回升,2008年上涨了5.3%,而2012-2014的最近三年内,东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。在刚刚过去的2014年,东京和大阪的房价上涨了约15%,地价上涨了0.7%。形成对比的是,从1992年地价泡沫破裂以来,三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌,刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。

  日本的房价表现,与区域人口增减关系密切,以此足以管窥我国房地产市场的区域前景。

  如东京所示,人口净流入可以作为一个地区房价前景重要的判断指标。2014年,《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市,对城市的人口吸引力进行排名。

  其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首;首都北京的人口净流入数为771.8万,人口吸引力排名第二;深圳排在第三,人口净流入数为755.59万。人口净流入超过100万的城市共有22个。

  值得注意的是,目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。除了北京、上海和深圳,广州的人口净流入也达到了461万,厦门的人口净流入虽然只有204万,但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。

  可见,人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的,往往涨得越快。无流入或净流出,房价上涨乏力。道理很浅显,兹不赘述。

  2015年春节期间,腾讯公司根据每天100亿次位置定位请求,生成了一个全国出行热度图,对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现,这个大数据迁徙图,对房地产也很有说服力。

  地图显示,2015年春节期间,中国五大迁入城市排行为:茂名、周口、梅州、玉林、湛江;五大迁出城市排行为:深圳、北京、上海、广州、东莞。全国范围内排行前五的出行热门路线是:上海到北京、深圳到重庆、北京到成都、北京到上海、广州到重庆。

  这恰恰说明,五大迁出城市,正是中国人口流入较多的城市;迁入城市,则是人口流出较多的城市。迄今为止,尽管东部发达地区的产业向全球以及中国中西部地区转移的趋势风起云涌、难以遏止,但以成都、重庆为代表的中国中西部特大城市,依旧是中西部人口向东部地区净流入的枢纽。

  因此,这里就涉及到一个人口流动和转移最重要的概念产业。房价涨跌的密码,是人口净流入或净流出;而人口流入流出的密码,则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。

  产业作为社会经济发展的主要驱动力,推动社会经济不断向前发展。英国经济学家克拉克提出,产业发展以第一次产业为主,向以第二次产业为主、继而向以第三次产业为主转变,人均收入变化引起劳动力流动,进而引起产业结构向高层级演变。

  产业升级在集聚大量人口的同时,亦为当地的房地产市场带来巨大推力。以三次科技革命的代表城市美国洛杉矶为例,其房价和纽约基本持平,且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套,洛杉矶为13.1万美元/套,而2013年纽约达50.8万美元/套,洛杉矶达48.9万美元/套,明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业,如计算机、电子元件、通讯、航空等,吸引了庞大的高收入就业人口,房价赶超纽约,可见产业结构显著影响一个地区的房价水平。

  产业对房价的影响,主要通过三个方面:人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元,房价上涨空间越大。相反,产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产市场增长空间越有限,房价上涨的后劲不足,房地产需求量多由本市居民支撑。

  以我国深圳为例,常住人口在2000-2013年间增长了362万,目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。随着人口的增多和年轻化,深圳市场的需求保持旺盛,加之土地资源的稀缺,房价仍将保持上涨。

  与深圳类似的还有北京、上海、杭州等服务业驱动型城市。

  这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展,吸纳大量人口流入,房地产市场需求强劲。

  相反,那些往往依托于自然资源的重工业驱动型城市,如大庆、唐山、鞍山、大同等,在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后,面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产市场增长空间有限,房价上涨的后劲明显不足。

  还有一类城市,就是一些新兴工业驱动城市,比如苏州、无锡、佛山、东莞等,这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入,人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业,且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大,人们支付水平高,房价上涨空间较大。

  但是,目前一个重要的趋势也不可忽视,就是随着中国人口红利迅速衰减,全球化的产业转移趋势明显,美国制造业复兴,中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移,将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇,其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市,走向衰败。

  事实上,这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。2006-2010年,广东的常住人口每年净增数都在200万以上,但2011年以来,每年新增不足100万,2013年更是低至50万。

  不惟广东,事实上,自2011年起,原来流动人口流入较快的东部省市,常住人口增速都出现了断崖式下滑。除了天津以外,京沪粤浙苏五个经济强省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自数据一半,浙江近几年的平均增速甚至只有2009年的1/4。

  以浙江杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。而上海2013年常住人口2415万,仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。与杭州规模、实力相近的南京,2013年新增常住人口2万、总量达818万,其中外来人口约175万、减少2.5万,人口变化特征与杭州非常相似。

  新兴工业驱动城市人口流入的减少,表明原有产业规模化增长的高峰期已经时过境迁,创新驱动增长的后劲明显不足,不足以容纳或者吸引更多的就业岗位。无疑,这是衰败的前兆。

  因为,产业决定人口、人口决定房价,其中最核心的主宰因素,是产业决定了收入的多少和可持续性。

  起码,上述三类城市还有产业布局。对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言,在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下,数量型的招商引资也十分困难,更谈不上升级产业的引入,吸引不了高素质的产业人群、服务业人群,人口几乎没有净流入,或者流入数量杯水车薪,而书记、市长在任内拼命卖地,在这样的城市买房,如果是出于投资而非自住,后果一定是不言而喻的了。

  分化,是未来10年中国城市的母题,也是中国房地产市场、中国房价涨跌的主题。

  “哪些事件,会登上2015年中国的头条?”美国《外交政策》杂志对2015年的中国做出新预测,其中包括一条:农村人口不再强烈渴望涌入大城市。

  这明显是扯蛋。如果听它的,你就惨了。

  和小日本的大东京一样,即使中国人口政策没有本质的调整,人口增幅减缓的趋势不发生变化,京沪粤三大城市群,以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市,房价增长,还是一个短时期内难以被撤下的“头条”。

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