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新热点城市应警惕楼市回涨

  两极分化多时的楼市终于出现了新的趋势。

  日前,国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,而三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大,4月份比3月份扩大0.4个百分点。显然,热点城市在政策调控下量跌价稳,疯涨之势暂缓;部分弱二线、强三线城市成为新热点,楼市企稳转热。

  同时,随之而来的是又一轮限购、限售政策热潮。据不完全统计,目前,惠州、长沙、嘉兴、承德、保定等30多个城市已开启限售,以遏制楼市过热趋势。

  然而,近期楼市两极分化趋势的停止是否可被视为整体楼市趋稳的真正信号?答案可能并不乐观。特别是新热点城市,这种回暖转热是否是真“热”,尚待观察。

  实际上,要判断新热点城市楼市究竟是“真热”还是“虚火”,不妨先来看看新热点城市因何而“热”。

  一个难以回避的原因是资金转移。不难想象,在本轮调控政策层层升级后,原热点城市的部分购房资金与投资性需求转移、扩散与下沉,流向新热点城市。

  限购、限贷乃至限售令下,原热点城市购房政策和资金门槛骤然变高,且房产持有风险变大,种种原因导致资金流动性下降。尽管一线热点城市等仍面临刚需,但新政的确让部分交易卡在了政策门槛之外,资金难以进入;同时,也让很多人出现了观望情绪,特别是让以投机为主要目的的套利者心生退意,北京、上海等地前一阶段的楼市“高烧”因此降温,出现了交易量跌价稳的态势。

  但是,传统文化中对于自有住房的追求以及过去数年来“购房是高效投资手段”等理念根深蒂固。加之并无太多较低门槛的、收益稳定或回报较高的其他投资渠道,买房仍是很多人心中投资至少是保值的上上之选。在原热点城市购房压力骤增之际,资金开始流向新热点城市,这也是本轮楼市调整以来,热点城市不断外延、下沉的原因之一。

  同时,部分新热点城市搭上重要规划、政策的顺风车。

  随着自贸区、“一带一路”倡议等重要政策的出炉,部分沿线或相关城市有望得到新的发展机遇。部分搭上政策顺风车的地区立刻受到高度关注。加上很多非热点城市原本的房价处于相对低位,进入门槛较低,立刻吸引了有力的“购买者”。

  这种“买未来”的理念有一定道理。我们相信重点战略和规划,有助于区域的切实发展,甚至有望助其弯道超车。但是,这需要务实肯干的精神、持久耐心的经营,而非对房地产惯性依赖的放大,或者取巧的“投机”思维。一旦这种“取巧”轻松获利,反而可能损耗城市或区域发展的长期动力。

  不难发现,这种由资金转移和政策概念带来的热度多少有些“底气不足”。那么,与此同时,另一个针锋相对的问题是,此前三四线城市楼市库存高压与市场遇“冷”的威胁是否已经真正解除?

  遗憾的是,恐怕没有。

  从市场的角度来看,大多数三四线城市楼市的供需失衡状况并未得到根本扭转。尽管随着楼市回暖,三四线城市楼市重现“抢房高潮”,前期的库存压力或得到一定释放。但是,已有趋势表明,“加库存”的热情也被激发。日前,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期部分房企有着较为强烈的补库存需求,并有强化三线城市地产投资的意向。此类房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地出现了溢价率超过200%的现象。

  在普涨甚至疯涨阶段,这种补库存的思路可以理解。但是,这种上涨一旦明显放缓或停滞,那么“买涨不买跌”的心态很容易卷土重来。要知道,三四线城市的住房自有率其实并不低,甚至不少家庭都有两套、3套房。在未出现人口净流入骤增或可支配收入大幅提升的情况下,实际购房需求的上升空间有限。

  因此,新热点城市遭遇的尴尬是“热”未必“真热”,但“冷”尚未远离。当前的这种回暖,究竟是市场真正在用脚投票,还是资金狙击一二线热点城市受阻后短暂的转移和试探,还要看未来的市场表现。而决定性因素在于新热点城市的下一步,即如何把“热”变为“真热”,变为可持续的热?

  实际上,三四线城市中,特别是本轮新热点城市中不乏极具增长潜力和成长空间者。无论是依托重点战略与政策红利的窗口期,抓住时机推进改革与开放;还是在“双创”大潮下,找到突破点实现跨越式发展;抑或是以特色小镇、特色产业等为着力点,最大化地将优势转化为竞争力,都是值得积极布局并推进的长足方向。

  如果说,稳定房价是北、上、广地区毫无争议的重要目标,那么,新热点城市应当思考的是如何找到平衡之策。这种平衡,是稳房价与去库存间的平衡,是房地产回暖带来的经济发展缓冲期中,利用“投机热情”与抓住实体发展窗口期的平衡;是在稳定地方政府财政收入的激励下,提振居民实际可支配收入、不断完善公共设施和教育、医疗基础资源的平衡。

  总之,几乎每个人都深知,一味地期望房价上涨不切实际;而心怀侥幸,认为后面必有“接盘侠”的冒险之举更不值得鼓励。考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险,新热点城市要尽快从“热”的表象下冷静思考,莫被眼前的回暖所迷惑甚至陶醉,踏实地推进调控制度的完善、基础资源的优化配置,方是当务之急。

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